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为什么这么多县城都“崩盘”了?大家都不买房了?

2016年05月28日 作者:金融行业网 浏览数:0 分享收藏已收藏举报删帖手机阅读用手机扫描二维码

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来源:整理自经济观察报、楼市参考   刘晓博


为什么这么多县城都“崩盘”了?大家都不买房了?


来源:经济观察报


福建宁化,一个经济落后的山区农业县,近两年却卷入了疯狂的房地产发展漩涡当中,不足10万人的县城,却有数十个楼盘拔地而起,房地产的到来打破了边陲小城昔日的宁静,它像一个富有魔力的巨大“吸金石”,让数十亿民间资本卷入到了那场风暴眼,难以自拔。


“我现在都不知道未来的生活怎么办了,过一天是一天。”林旭(化名)对记者说,现在他的生活目标完全改变,一天到晚只有一件事——“讨债”。每天都和几十个债权人聚在一起,商讨着下一步的行动。


退休后,林旭攒下了一笔积蓄。为了让这笔钱保值增值,他想了不少办法,宁化这座小县城,没什么好的投资项目,直到房地产业兴起。2012年,他将自己的积蓄、再加上外借的几十万元,筹集了总共150万元,通过一个叫钟运生的中间人借给了一名来自福建沙县的房地产开发商——三明市海运房地产开发有限公司董事长罗海云。


现在,林旭成为了一位愤怒的“讨债者”,这已经成了宁化县房地产疯狂生长后的现象:建筑材料商、包工头、建筑工人、债权人……拿着一纸证明,通过上访、起诉等手段,为自己争取希望。


现在,宁化县的人正在学着与那些永远有可能要不回来的债务和平相处。房地产老板、债务人纷纷“跑路”,大量现金沉睡到了那些尚未建成的烂尾楼中——它们吞噬了无数人大半生的财富。


起初,没人想到它会衰落得如此之快,代价如此之大,可怕的“后遗症”开始凸显,它带来的后果远远超乎了这座边陲小城所承受的压力。无论如何,宁化县因房地产疯狂而引发的债务危机,正是中国县级城市房地产疯狂后的一个值得深思的样本。


愤怒的债权人


宁化县位于福建西部,和江西交界,曾经是著名的革命老区,被誉为“苏区乌克兰”。作为一个山区的农业县,由于交通不发达,经济发展相对落后。根据统计数据显示,2014年,宁化地区生产总值为101.58亿元,在福建58个县市当中位列44位,过去几年,也差不多是这个名次。


近几年,宁化县新一届领导班子上任后,为了改变宁化县的经济和城市面貌,引进和批准了很多重大建设项目:诸如经济开发区、文化园、商贸城、大酒店、博物馆……


“虽然这些项目的名称不同,但大部分都是房地产开发商搞出来的。”宁化县政府一位官员对记者称。


根据公开文件显示,宁化县政府对引进项目很重视,县委县政府主要官员负责对每个项目进行“深入重点跟踪”,现场办公,为项目把脉,并协调解决项目进展中存在的困难和问题。从立项、用地审批、征地拆迁到建设的每一个环节,当地政府都参与其中,体现出了强大的支持态度。


这种政府对开发商的支持姿态,也不知不觉中演化成了一种无形的信用资产。


“我当初就是因为看了宁化县人民政府给地产开发商的批复文件,才决定将钱借给他们的,谁想到也会出事儿啊?”罗昌豪对经济观察报记者说。最初,当“中间人”钟运生找到他时,拿出了一份宁化县人民政府对建设宁化华侨经济开发区出让土地的批复文件,并且声称该项目有“特殊背景,肯定赚钱”,经过了解,发现这块地确实是开发商“用相对便宜的价格拿到的”。


基于上述情况,罗昌豪也先后凑了90万元通过钟运生转借给了来自沙县的开发商罗海云。


罗昌豪万万没想到,当初他确信有“特殊背景”的项目最终变成了烂尾楼,“中间人”钟运生也难觅踪影,90万元的债务无处追讨,他自己也成天被人追债。

根据记者了解,开发商罗海云通过钟运生这条线总共借了2460万元,涉及76位债权人。如今,当这些债权人联合起来,找到罗海云在宁化县投资的两个项目新天地、星河湾的办公场所时,才发现罗海云早已暗中将这两个项目的产权和股东关系变更。


一个事实是:罗海云来自沙县,宁化县房地产兴起后的开发商,多数都来自沙县。


“2008年以前,宁化没有一个沙县的开发商,包括搞市政工程的包工头,没一个是沙县的。2008以后就到现在,我估计95%都是沙县人,从开发商到搞市政工程的包工头,差不多都是沙县人。”一位宁化的建筑商人对经济观察报记者说。


而在诸多项目的招投标中,很多举动也让人不解。比如在宁化县某项目招投标过程中,宁化县政府将场所选定位于宁化县千里之外的湖南长沙某宾馆,而不是在宁化县的宾馆举行。况且,招标的信息刊登在了省外的媒体,而不是宁化县人能看得见的报刊。


事实上关于这起民间借贷纠纷,宁化县相关部门也组织联席会议协调此事,并且成立了协调小组,由县委主要领导和部门组成。即便如此,效果仍不理想。


如何解局?


如今,宁化的民间借贷也影响到各个社会阶层,其中有政府官员,也有普通的民众,还有到处讨债的包工头、建筑工人,以及付了钱却拿不到房的购房者,他们形成一个庞大的利益诉求群体。很多人认为,在这场房地产疯狂当中,当地政府应该承担主要责任,大跃进式的搞形象工程、政绩工程。


“一个小县城,土地该卖的都卖完了,房子已经建到郊区,所谓的新城,规划得十分华丽,到处都是欧式风情的宣传画,医院、学校、超市什么都齐全,但是唯一的问题是没人。”一位从宁化县政府退休的老干部告诉经济观察报记者说。


这位老干部认为,如果按照宁化县的现在的存量房,估计未来几年都卖不完,而且宁化县经济落后,城乡大部分青年都选择离开县城,迁往福州、厦门这样的大城市。目前,还留在偏远乡镇的都是留守老人,所谓的“城镇化人口红利”已经捉襟见肘,现在宁化县建设的新区,晚上亮起来的灯屈指可数。


对于房地产过度开发的情况,宁化县国土资源局局长在接受经济观察报记者电话采访时认为:“从中央、省市到县,都在想办法解决,每个县都有不同的办法。”当记者问及宁化县具有将采取什么措施应对时,他说:“具体由建设局在负责。”


宁化县城乡规划建设局局长江陈林在接受经济观察报记者电话采访时也坦承,宁化县房地产业的确存在产能过剩的现象,但他认为并不奇怪,因为“中国很多地方差不多都这样”。


张永(化名)是一位福州的房地产老板,此前,他常常接到一些政府官员的邀请,到一些地级市去搞房地产开发,到了2012年,他感觉到了三四线城市的房地产开发正存在巨大风险,便果断停工。


如今,张永成为了一个幸存者,那些深陷其中的开发商朋友却在艰难度日,手头上有很多骑虎难下的项目,如果开工建设,肯定是死,如果不建,也是死。更难过的是,当地政府坚决不允许房价降下来,不然土地卖不出去,地方债务也还不了。


“尽管我不知道中国究竟有多少房地产老板跳楼了,但是我想很多老板都有跳楼的心。”张永说。这些房地产企业要么被高额的利息压垮,出现兑付危机,要么房子买不出去,资不抵债。


张永认为,下一波危机的重灾区将是中国广大的县级城市,那些地方的房地产开发充满危机,无论是搞商业住宅,还是搞商场或者各种形态的经济开发区。他得出这个结论的依据很简单,谁来消费?每座城市都在搞城市综合体,结果发现商场里的工作人员比顾客还要多,消费如何能起来呢?


为了以免因为房地产而引发的社会矛盾。2014年7月,宁化县政府成立了一个“县房地产市场风险应急处置工作领导小组”,该小组的组长由县长杨胜担任,其余成员由各单位主要领导担任。在公开文件中,宁化县对该小组赋予的功能是:“为有效预防和迅速处置我县房地产市场风险突发事件,减少房地产市场突发事件对社会造成的危害和损失,保持房地产市场平稳健康发展,促进经济稳步增长,维护社会稳定。”


宁化房地产的危局或许代表了中国相当一部分县级城市,过去数十年,中国三四线城市的房地产大跃进,造成了房地产的严重过剩,这种过剩可能是超乎人们想象的。现在,福建宁化县的讨债者们已经开始不再期待拿回钱了,他们开始打起了以物换债的主意,只要房地产开发商能用房子抵债,他们也就不追究了。这或许是他们在绝望中的最后一丝安慰。


为什么有这么多县城“崩盘”?!


经济观察报报道,福建宁化近两年却卷入了疯狂的房地产发展漩涡当中,但结局是房地产老板、债务人纷纷“跑路”,大量现金沉睡到了那些尚未建成的烂尾楼中——它们吞噬了无数人大半生的财富。


经济观察报的报道中,很多宁化人把这一“崩盘”事件怪罪于宁化政府追求政绩。但类似这样的楼市“崩盘”故事,也在湖南邵阳上演过。媒体说,下一波危机将是中国广大县级市。当然这一判断有点危言耸听。原本自以为远离宏观经济的县城居民,眼看着“崩盘”发生在自己身边,他们当然本能地怪罪于地方政府。但“崩盘”事件如果真的蔓延开来,难道不应该找找宏观经济的问题?


不要说县城,大都市里炒股的白领、中产阶级,难道就不担心牛市“崩盘”?有几个股民不是踩在股市的边缘舞蹈、以便一有风吹草动就赶紧逃离?上周股市狂跌,多少融资炒股的欲哭无泪?


几年前,我采访一个经济学者。这位经济学者宣扬中国应该建立现代市场经济。我问他:什么是现代市场经济?他回答:现代市场经济就是市场经济+宏观调控。


这位学者的看法很有代表性。在主流经济学界,宏观调控比市场经济地位更高。市场经济本来需要政府不要干预经济,但在主流经济学者眼里,宏观调控不仅不违反市场经济原则,反倒是市场经济的保护神。


他们之所以这样看,是因为他们相信一个神话:宏观调控可以熨平经济周期,使经济平稳发展。经济高速发展的时候,政府踩踩刹车;经济发展慢的时候,政府刺激一下。


然而,从2008年宏观调控大规模实践以来,事实却和他们的观念相反。经济波动不仅没有熨平,反倒波动加剧。宏观调控不仅没有消除“崩盘”,反倒让“崩盘”增多。


这是因为,宏观调控对市场施加的影响太大,刺激了人们的投机行为。比如,宽松货币下,人们都知道,把握住资产泡沫的机会就可以赚大钱,自然就会有很多风险偏好较高的人去赌。而对于普通人来说,正常的储蓄,其回报已经无法跟上物价的步伐,相当于负利率储蓄,他们也不得不去寻找利率更高的途径。所以,那些和资产泡沫有关的项目,常常能吸引无数普通老百姓投入金钱。绝大部分县城里的人并不关心宏观调控,但宏观调控可不管他们关不关心,它会毫不留情地把他们卷入各种泡沫。而泡沫无法长久维持,“崩盘”不可避免。


改革开放之前,中国经济已经面临崩盘的危险,是改革引入了市场经济的因素,才避免大崩盘。此后,传统的计划经济因素不断制造“崩盘”危险,而中国每一次都能靠市场经济改革消除那些危险。比如,以前数千万国企职工靠国企生存,而国企靠银行输血活着,这一“崩盘”风险可以说是无比巨大。但经过国企市场化改革,这一风险基本消除了。又比如列宁时代,俄国经济面临“崩盘”,列宁搞了“新经济政策”,即部分地允许市场因素的存在,就避免了俄国经济的“崩盘”。


在化解“崩盘”上,市场经济才是真正有威力的工具,而宏观调控只是加剧风险与波动。中国的主流经济学者大部分是接受市场经济改革方向的,但他们也陷入了宏观调控的观念误区。比如,有些学者就主张,用稳增长为改革赢得时间。其实,他们不懂得,是刺激政策在损害改革的成果。


中国经济现在还有“崩盘”,这还不算坏的。这起码说明,经济中还有很多积极的因素,才能折腾出泡沫来。比如,简政放权的改革,和互联网创新的发展,都是积极因素。若积极因素可以胜出,中国经济仍然有戏。而这,需要宏观调控暂时歇歇。像日本,安倍怎么放水刺激都没什么动静,才真是哀莫大于心死了。


只需一招,楼市立即崩溃


来源:楼市参考   刘晓博


房价的过快上涨,将中国社会撕裂为两个阶层:买了房子的和没有买房子的。

 

对于没有买房子的人来说,最大的希望是:楼市崩溃,给自己一次抄底的机会。

 

但问题是,中国楼市会崩溃吗?关于楼市泡沫的争论,最迟从1988年就开始了,当时的报纸就讨论房价过高和下跌风险问题。当时北京上海的商品房房价,不过2000元一平方米。


 

到2016年,关于中国楼市泡沫的争论已经持续了将近30年,但楼市没有崩溃,房价依然高歌猛进。所有曾经唱空楼市的经济学家,无不落荒而逃;很多人在坚持看空楼市多年之后,已经没有脸出来混了。比如……,算了不说了,做人要厚道,人艰不拆呀。


 

其实,想让中国楼市崩溃非常简单,一件事就够了。而且这件事不是战争、自然灾害、瘟疫等不可抗力。

 

这就是:让人民币自由兑换。

 

自由兑换的含义非常简单,取消外汇管制,企业和个人可以自由兑换外币,资本可以自由进出中国(洗钱的除外)。

 

由于人民币汇率被显著高估,人民币计价的资产(A股、中国境内的房产等)更是贵的离谱,所以如果人民币可以自由兑换,很多人会卖了国内的房子到国外购房。想想看,北、上、深好一点位置的的90平米的普通住宅,现在售价为100万美元,这个价格可以在美国中部的大城市买5套左右的花园别墅,即便是到房价昂贵的旧金山,也可以买到过得去的别墅。

 

正因为如此,虽然外汇管制存在,仍然有大量中国投资成功“出逃”,进入欧美澳等地的楼市。

 

美国罗森咨询集团和亚洲协会一项报告显示,过去几年里(2010年到2015年)中国人在美国房地产市场的投资已经超过3000亿美元。其实,中国人在美国房地产市场投资最大的还不是现房,而是“住房抵押贷款支持证券”。统计显示,2010年到2015年中国人在美国购买了1100亿美元的房子、土地、商业地产,但买了2080亿美元的“住房抵押贷款支持证券”。所以,投资、避险的特征非常显著。

 

当然,如果人民币自由兑换,人民币对美元会快速贬值。因为市场不会允许北上深的一个蜗居,一直有机会兑换美国中部大城市的5栋花园别墅。

 

话说回来,中国也不会允许人民币自由兑换,至少10年内没有戏。

 

那么,中国资产价格的泡沫最终将如何解决?办法只有两个:


要么通过深化改革,激活全社会的创造力,创造更多的财富,填充这个泡沫;


要么通过汇率剧烈贬值,调整中外资产价格的比率。当然,以中国目前的体制,靠关着门来维持这个泡沫,仍然可以维持一些年。

 

除了人民币自由兑换,还有什么方法或者指标可以判断楼市会不会崩溃?

 

1、只要“广义货币M2增速”比“GDP增速”快,大城市的房价就会继续上涨

 

广义货币M2增速,可以被看做是央行印钞的速度;GDP增速,是财富增长速度。两者的差距,可以粗略地看做人民币现金的贬值速度,或者是真实通胀率。自改革开放以来,中国的M2增速一直是GDP增速两倍以上,个别年份达到3到4倍。两者差距越大,楼市上涨越有动力。

 

比如这波房地产牛市启动之前(2015年4月或者5月),M2增速只比GDP增速快大约4个百分点。但到了2016年1月份,差距超过了7个百分点。现在,央行又开始踩刹车,两者差距在收窄。但从以往的历史看,当M2增速低于GDP增速的1.5倍时,钱荒就会发生。也就是说,现行体制下,货币超发是常态。

 

2、只要强调国有经济的主体地位,房价就不可能大跌

 

在这种背景下,中国的投资主体将继续是地方政府和国有企业,这其实就是过去10多年的一个常态。而最近的新闻报道说,大量的数据统计证明,地王多是国企、上市公司制造的。

 

地方政府和国企最熟悉的投资领域就是大基建和房地产,以及为房地产服务的钢铁,为钢铁服务的煤炭等等。这个链条往往产生过剩产能,最终倒逼M2增速快过GDP增速。

 

3、只要股市没有搞出真正的注册制,房地产就依然安全

 

注册制的实质,就是把企业上市的权利交给企业和市场,把股市波动的权利交给市场。到那时,企业上市将变得非常容易,中国将真正进入“印股票的时代”,金融市场会急剧扩大,成为新的资金池。当然,前提是真正实现法治社会。到了那个时候,金融市场的信用就会大大增加,躲在房地产里的钱才敢出来,高昂的房价才能逐步下降。

 

事实上,目前中国大城市房价高的一个重要原因是:中国缺乏安全的、可以长期抗通胀的资产。股市、债市、期市都不是,里面有太多的内幕,太多的行政干预。

 

最后想说的是,每一次经济危机都是中国房价的一次上涨机遇,因为每当这时候就会提高货币供应量。当然这是从人民币计价模式下做出的结论,美元模式下是很难持续的。我曾经分析过改革开放以来四轮经济下滑的情况,在这里就不赘述了。


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